Certificatul de reorganizare. Aplicarea legii in timp

Photo by Zhe Wang on Unsplash

Certificatul de reorganizare. Aplicarea legii în timp

Prin Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 31/2018 a fost introdusă în Legea nr. 7/196 privind cadastrul și publicitatea imobiliară o nouă instituție juridică cea a certificatului de organizare. În concret la art. 24 din legea nr. 7/1996 au fost adăugate trei alineate cu următorul cuprins:

„(5) Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil, ca urmare a reorganizării persoanei juridice, se vor înscrie în cartea funciară pe baza unui certificat de constatare a transferului prin reorganizare ca urmare a fuziunii sau absorbţiei, denumit certificat de reorganizare, încheiat de un notar public în funcţie în România, prin care se constată transmisiunea bunului imobil în temeiul hotărârii adunării generale a acţionarilor/deciziei asociatului unic prin care se aprobă fuziunea/divizarea, al hotărârii instanţei de judecată care se pronunţă asupra legalităţii acestei operaţiuni, precum şi al dovezii de înregistrare la registrul comerţului a fuziunii/divizării. 

   (6) Certificatul de reorganizare va cuprinde constatările notarului public cu privire la persoana juridică reorganizată, bunurile care se transferă din patrimoniul persoanei reorganizate, persoana juridică în patrimoniul căreia se transferă bunurile. 

   (7) Pentru eliberarea certificatului de reorganizare, notarul public va solicita extras de carte funciară pentru autentificare. În situaţia în care, ulterior emiterii certificatului de reorganizare, se constată că în patrimoniul persoanei juridice reorganizate mai există şi alte bunuri, notarul public va putea emite un certificat suplimentar în care se vor menţiona aceste bunuri. Competenţa de emitere a certificatului de reorganizare aparţine notarului public de la sediul persoanei/persoanelor juridice”.  

Aceste dispoziții nu au fost însoțite de niciun fel de reguli privind aplicarea în timp, și nici Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 nu a primit vreo actualizare care să lămurească cum vor fi aplicate aceste dispoziții.

Într-un domeniu care și așa suferă din cauza unei reglementări care ignoră cu desăvârșire multitudinea situațiilor juridice create chiar de Statul Român cu privire la proprietatea imobiliară, situații juridice care astfel nu-ți găsesc calea spre realizarea publicității imobiliare, lipsind în fapt pe titularii dreptului de proprietate de exercițiul acestui drept, apariția acestei noi instituții juridice, cea a certificatului de reorganizare nu face decât să complice în plus problemele deja existente.

O mare problemă este cea a aplicabilității în timp a acestei norme. Desigur reorganizările persoanelor juridice (cele mai cunoscute fiind  fuziunile și divizările societăților) de după iulie 2018, de când a intrat în vigoare noul text normativ, trebuie însoțite, pentru a produce efecte de aceste certificat de reorganizare.

Dar se pune probleme ce se întâmplă cu fuziunile și divizările anterioare acestei date? Aici practica birourilor d ecarte funciară nu este unitară.

Unele birouri de carte funciară au cerut acest certificat și pentru acest caz și altele nu.

Desigur există tentația de a interpreta această normă ca o normă strict procedurală, de imediată aplicare, astfel că orice cerere de înscriere a unui drept asupra unui bun imobiliar în cartea funciară, cerere înregistrată după intrarea în vigoare a  Ordonanței de Urgență a Guvernului nr. 31/2018 trebuie însoțită de acest certificat de reorganizare.

Totuși această interpretare nu este tocmai corectă. Certificatul de reorganizare instituie o adevărată condiție de formă a actului juridic, și anume actul de transmitere a drepturilor reale asupra imobilelor în cadrul reorganizării trebuie să îmbrace forma acestui certificat de reorganizare.

Dar legea civilă, potrivit art. 6 alin. (1) Codul civil nu se aplică retroactiv. Astfel că, nu poate fi pretins pentru o operațiune de fuziune sau divizare realizată anterior după intrarea în vigoare a  Ordonanței de Urgență a Guvernului nr. 31/2018 să fie însoțită de un certificat de reorganizare pentru a se proba transmiterea dreptului de proprietate și a se realiza înscrierea dreptului în cartea funciară.

Desigur cel mai corect ar fi ca legiuitorul însuși să se gândească înainte de a edicta la toate consecințele normelor sale și să dispună prin norme tranzitorii care este soluția corectă de aplicare.

Mai mult, dacă legiuitorul dorește să aplice aceasta normă indiferent de momentul în care s-a făcut operațiunea de reorganizare, trebuie să țină seama de multitudinea de soluții juridice care au existat în trecut legat de reorganizarea persoanelor juridice și transferul proprietății imobiliare, mai ales că în cazul construcțiilor (fără teren) până la  intrarea în vigoare a Noului Cod Civil transmiterea proprietății se putea face și fără act autentic, și fără înscriere a imobilului în cartea funciară, caz în care, deși operațiunea era perfect legală la momentul respectiv, dispozițiile din art. 24 alin. (7) sunt imposibil de aplicat.