Juristul Casei

 Potrivit Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor există situații în care PUZ se avizează, în mod excepțional, la nivel național. Art. 87 alin. (1):  Planurile de amenajare a teritoriului zonal/intercomunitar şi judeţean, planurile urbanistice generale pentru zone metropolitane, pentru municipii, oraşe şi comune, precum şi planurile urbanistice zonale pentru zone ce conţin monumente aflate in patrimoniul mondia l se avizează atât la nivel naţional de către comisia naţională de avizare integrată a documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi a documentaţiilor de urbanism pentru corelarea cu strategiile naţionale şi politicile publice sectoriale sau integrate, cât şi la nivel local de către comisia locală de avizare integrată a documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi a documentaţiilor de urbanism, în funcţie de categoria de importanţă a acestora.   Illustration by Public domain vectors on Unsplash

  Potrivit noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în procedura pentru elaborarea, avizarea și aprobarea documentațiilor de urbanism, acestea  se avizează exclusiv pe bază de avize integrate emise la nivel central și local, fiind interzisă solicitarea altor avize și acorduri cu excepția procedurii de evaluare strategică de mediu care se realizează separat, în condițiile legislației specifice, și a procedurii de avizare de către instituțiile din SNAOPSN. Obligativitatea obținerii avizelor instituțiilor din SNAOPSN va fi stabilită de către autoritățile publice abilitate să precizeze lista de avize și acorduri necesare documentațiilor de amenajarea teritoriului și a documentațiilor de urbanism, având la bază precizările aprobate prin ordin comun al instituțiilor dinSNAOPSN, reglementările urbanistice în vigoare. Avizul instituțiilor din SNAOPSN se emite în termen de maximum 15 zile lucrătoare de la data înregistrării documentației complete și care î...

În sensul noului  cod, comasarea este operaţiunea de alipire a două sau mai multe imobile, cu condiţia încadrării parcelei rezultate în prevederile reglementărilor urbanistice în vigoare referitoare la condiţiile de dimensionare şi construibilitate aplicabile parcelelor.   În cazul operaţiunilor de comasare în scopul realizării lucrărilor de construcţii este obligatorie emiterea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operaţiuni cadastrale.  În cazul realizării de lucrări inginereşti nu sunt obligatorii solicitarea şi emiterea certificatului de urbanism pentru operaţiuni cadastrale. Lucrările inginerești sunt lucrări de infrastructură și lucrări tehnice. Dezmembrare a este operaţiunea cadastrală de dezlipire a unui teren în două imobile cu condiţia încadrării parcelei rezultate în prevederile reglementărilor urbanistice în vigoare referitoare la destinaţia terenului, condiţiile de dimensionare şi construibilitate aplicabile parcelelor.   Dezmembrare...

În sensul noului cod, operaţiunile cadastrale de comasare şi dezmembrare a imobilelor terenuri se diferenţiază de operaţiunile urbanistice de parcelare şi reconfigurare a parcelarului. Parcelarea este operaţiunea urbanistică de divizare a unui teren alcătuit din unul sau mai multe imobile învecinate, în trei sau mai multe parcele, în vederea realizării de construcţii noi şi cu stabilirea condiţiilor urbanistice în vederea construirii. Operaţiunea de parcelare a unui imobil se realizează cu solicitarea şi emiterea prealabilă a unui certificat de urbanism pentru elaborarea unui plan urbanistic zonal.  Constituie parcelare împărţirea unui imobil în mai multe imobile învecinate al căror scop este crearea unuia sau mai multor loturi destinate a fi construite. Perimetrul parcelării cuprinde lotul sau loturile destinate amplasării de clădiri, precum şi căile de acces, spaţiile de serviciu şi spaţiile comune acestor loturi. Parcelarea se diferenţiază de dezlipirea unui teren, care se refe...

 Dacă în articolele anterioare arătam că PUZ și PUD au rolul de a modifica sau detalia reguli reguli de urbanism generale, Codul, atunci când reglementează emiterea autorizației de construire (sau desființare) pare a interpreta aceste situații foarte extensiv, în fapt realizarea de PUD sau PUZ fiind regula pentru obținerea unei autorizații și doar în mod excepțional se poate face vreo lucrare altfel. Art. 252 din Cod spune că pot fi realizate fără necesitatea elaborării unei noi documentaţii de urbanism, în baza unei autorizaţii de construire, a unei notificări sau fără formalitate lucrări de construire/desfiinţare pentru: .     a) lucrări de modificare, de reparare, de protejare, de consolidare, de restaurare, de conservare sau reconstruire a clădirilor de orice fel, cu condiţia menţinerii aceleiaşi funcţiuni, a suprafeţei construite la sol şi a volumetriei acestora;      b) lucrări de reparare privind căi de comunicaţie, lucrări de întreţinere ş...

Potrivit noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, procedura pentru elaborarea, avizarea și aprobarea Proiectului urbanistic de detaliu (PUD) este parte din procedura de autorizare a lucrărilor de construire. Proiectul urbanistic de detaliu se elaborează ca un studiu de specialitate în cadrul etapei de autorizare a construirii, având un caracter de detaliere specifică. Se realizează pe baza certificatului de urbanism obținut pentru autorizarea construirii, în care autoritatea locală a menționat obligativitatea acestuia. Elaborarea presupune, în prima fază, realizarea a cel puțin două variante preliminare care să studieze soluții alternative de amplasament. Forma finală a PUD se definitivează în urma observațiilor primite de la comisia tehnică. PUD este analizat obligatoriu în cadrul Comisiei tehnice de amenajare a teritoriului și de urbanism (CTATU), care stabilește soluția optimă dintre variantele propuse. Ulterior analizei în comisie, arhitectul-șef emite...

Potrivit Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor  Proiectul urbanistic de detaliu (PUD) reprezintă instrumentul de proiectare urbană cu caracter de detaliere specifică. PUD este documentația prin care se asigură condițiile de amplasare, dimensionare, conformare și servire edilitară a unuia sau mai multor obiective de investiții. Acesta are rolul de a corela noile construcții cu funcțiunea predominantă a zonei și cu vecinătățile imediate. Proiectul urbanistic de detaliu poate fi atât act administrativ cu caracter normativ, cât şi act administrativ individual, în funcţie de caracteristicile acestuia. (Art. 110) Prin intermediul PUD se studiază și se detaliază următoarele elemente: Relațiile funcționale și estetice cu vecinătatea (edificabilul maxim și tratarea arhitectural-volumetrică); Compatibilitatea funcțiunilor și modul de conformare a clădirilor, amenajărilor și plantațiilor; Căile de acces și circulațiile auto/pietonale, inclusiv racordarea la drumuri...

Potrivit Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor este format din piese obligatorii și opționale, structurate după cum urmează. Piese scrise: Memoriul general: prezintă disfuncționalitățile zonei, diagnosticul prospectiv și justificarea soluțiilor propuse. Regulamentul local de urbanism: detaliază prescripțiile privind utilizarea terenului, amplasarea și conformarea construcțiilor. Planul de acțiune pentru implementare și programul de investiții publice: evidențiază acțiunile, sursele de finanțare, etapizarea și responsabilii. Acesta stabilește obligatoriu că infrastructura trebuie recepționată înaintea obiectivelor private. Piese desenate: Plan de încadrare în PUG. Planuri sectoriale privind situația existentă. Planul cu reglementări urbanistice: include limite, interdicții, conformarea spațial-volumetrică și amplasarea dotărilor publice. Planul de precoordonare a echipării edilitare. Planul privind circulația juridică a terenurilor și obiective de utilitate pub...

Potrivit Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) presupune întocmirea mai multor categorii de studii, de la cele obligatorii pentru orice documentație, până la studii specifice în funcție de complexitatea zonei sau inițiatorul proiectului. Pentru orice PUZ, este obligatorie elaborarea cel puțin a următoarelor studii de fundamentare (Art. 71): Studiul topografic; Studiul geotehnic; Studiul socioeconomic și privind echipamentele publice necesare; Studiul de contribuție la tranziția către neutralitate climatică; Studiul privind circulația juridică a terenurilor. Acest studiu integrează costurile estimative (conform grilelor notariale) și resursele de teren necesare pentru obiectivele de utilitate publică. În funcție de necesitățile zonei studiate, se întocmesc studii tehnice care devin parte integrantă din PUZ (Art. 71 și 72): Studiul de soluție pentru infrastructura tehnico-edilitară și infrastructura de acces: este obl...

Potrivit Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, avizul de inițiere este actul administrativ care permite demararea procesului de elaborare, avizare și aprobare a unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) inițiat de persoane fizice sau juridice private. avizul de inițiere Reprezintă actul prin care autoritatea locală, pe baza unei analize tehnice, permite unui investitor privat să înceapă procedura pentru un PUZ, în situația în care investiția propusă necesită detalieri, completări sau modificări ale reglementărilor urbanistice în vigoare. Pentru PUZ-urile inițiate de autoritățile publice, acest aviz nu este necesar, condițiile fiind stabilite direct prin certificatul de urbanism. Prin acest aviz se stabilesc condițiile-cadru obligatorii pentru viitoarea documentație, respectiv: Zona de reglementare și zona minimă de studiu aferentă PUZ; Categoriile funcționale ale dezvoltării și eventualele servituți, restricții sau interdicții de urbanism; Indicatorii urbanistici (lim...

Potrivit Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor,  Zona de reglementare și Zona minimă de studiu în cadrul unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) sunt definite la Articolul 64. Zona de reglementare a PUZ Aceasta reprezintă perimetrul propriu-zis asupra căruia se aplică noile reguli urbanistice stabilite prin documentație.  Se compune cel puțin din imobilele care au generat elaborarea documentației, imobilele învecinate direct, precum și cele aflate pe aliniamentul opus. În cazul în care PUZ-ul include imobile clasate ca monument istoric, zona de reglementare trebuie să includă integral zona de protecție a acestora, astfel cum a fost delimitată la clasare sau prin documentații ulterioare. PUG-ul și regulamentul local de urbanism pot stabili condiții suplimentare sau o zonă minimă de reglementare. Zona minimă de studiu Aceasta este o zonă mai extinsă decât cea de reglementare, servind la analizarea impactului investiției asupra contextului urban mai larg. Este ...

  Potrivit Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), reglementările privind taxele și obligațiile investitorilor privați care inițiază un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) pot fi descrise după cum urmează: Autirtatea publică poate stabili taxe asociate implementării unui PUZ cu titlul de taxe locale de echipare a teritoriului. Acestea se stabilescconform Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal. Aceste taxe au ca scop finanțarea infrastructurii de transport, tehnico-edilitare, educaționale, sociale, de sănătate, culturale și de mediu necesare zonei asupra căreia PUZ-ul are impact direct. Sunt aplicabile persoanelor fizice sau juridice din zona reglementată prin PUZ-uri care prevăd: Trecerea terenurilor din extravilan în intravilan pentru proiecte imobiliare; Reconversia funcțională a zonei; Modificarea indicatorilor urbanistici stabiliți inițial prin Planul Urbanistic General (PUG). Taxele pot fi aplicate și persoanelor care nu au inițiat documentația, dar b...

Potrivit Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, inițierea elaborării unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) de către persoanele fizice sau juridice interesate poate fi realizată în următoarele scopuri specifice: Detalierea condițiilor de construire care au fost stabilite inițial prin Planul Urbanistic General (PUG). Modificarea limitei teritoriului intravilan (aprobat anterior prin PUG) și realizarea unor operațiuni de urbanizare sau dezurbanizare. Modificarea parcelarului existent sau orice alte modificări funcționale survenite într-un teritoriu unde reglementarea existentă din PUG nu mai poate fi aplicată. Realizarea unor proiecte de reconversie funcțională sau orice alt tip de proiect care implică schimbarea funcțiunilor unui teritoriu pentru care PUG nu mai este aplicabil. În acest caz, modificările indicatorilor urbanistici (POT și CUT) sunt limitate la o creștere de maximum 20%. Modificarea reglementărilor urbanistice la nivelul unei unități teritoriale de ref...

Prin legea intitulată Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), au fost abrogate următoarele acte normative și reglementări, conform Art. 576 alin. (3) . Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările ulterioare. Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Dispozițiile art. 1—9, art. 11—40 și ale art. 42—44 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Ordinul nr. 233/2016 (emis de viceprim-ministrul, ministrul dezvoltării regionale și administrației publice) pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 350/2001.   Sunt menținute totuși ca excepție: Anexa nr. 4 (Fișa de date privind așezările informale). Anexa nr. 5 (Norme tehnice privind seturile de date spațiale aferente documentațiilor de urbanism). Anexa nr. 6 (Norme tehnic...

Potrivit Articolului 62 alin. (4) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor , revizuirea sau modificarea reglementărilor din Planul Urbanistic General (PUG) prin intermediul unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) este permisă în situații temeinic justificate. Aceste situații justificate, care permit modificarea prevederilor PUG, vizează următoarele aspecte: Stabilirea regimului intravilan/extravilan; Regimul de construire și conformarea parcelarului; Funcțiunile zonei (zonificarea funcțională); Înălțimea maximă admisă a construcțiilor; Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) maxim și procentul de ocupare a terenului (POT) maxim; Retragerea clădirilor față de aliniament și distanțele față de limitele laterale și posterioare ale parcelei; Distanțele dintre clădirile aflate pe aceeași parcelă; Materialele admise și condițiile de amenajare. Limitări și condiții suplimentare: Revizuirea prin PUZ este interzisă pentru zonele delimitate prin PUG pentru care s-a stabilit ...

Prin OUG nr. 17/2026 au fost aduse unele modificări la OUG nr. 46/2022 privind investițiile străine. Un act pe care l-am criticat , și are nevoie de modificări. Spun „are nevoie” pentru că modificările care au fost aduse prin OUG nr.17/2026 sunt departe de a soluționa problemele fundamentale ale acestei reglementări. Desigur este utilă creșterea pragului valoric la 5.000.000 de euro, vechiul prag de 2.000.000 de euro fiind foarte mic (practic majoritatea din tranzacțiile imobiliare de business se încadrau în acest prag valoric). O dispoziție utilă este cea din art. 2 indice 3 (nou introdus) precum că operaţiunile de restructurare sau reorganizare realizate de către investitorul din Uniunea Europeană definit de art. 2 lit. h) sau dintr-unul dintre statele care au aderat la Codurile Organizaţiei pentru Cooperare şi Dezvoltare Economică (OCDE) de liberalizare a mişcărilor de capital şi a operaţiunilor curente invizibile, cu condiţia ca acestea să nu genereze modificări ale control...

  ANCPI și-a actualizat Regulamentul după care face înscrierile în cartea funciară pentru a se putea face înscrierile de imobile viitoare. Ce trebuie rețuinut? Dreptul de proprietate asupra unei construcții viitoare se înscrie provizoriu în cartea funciară a terenului în baza autorizaţiei de construire (AC) şi a documentaţiei tehnice (DTAC). Pentru admiterea cererii, este obligatoriu ca titularul autorizaţiei de construire să aibă deja înscris în cartea funciară un drept real asupra terenului respectiv. Construcția bun viitor este identificată printr-un cod ataşat numărului cadastral al terenului (de exemplu: C1V , unde „V” vine de la viitor). Se înființează o carte funciară colectivă pentru întreaga construcție viitoare și cărți funciare individuale pentru fiecare unitate individuală (apartament) prevăzută în autorizație. Documentația cadastrală de preapartamentare se întocmește strict pe baza planurilor vizate spre ne...

Ordonanața 7/2026, cea cu reforma în administrație, a adus și o nouă formalitate la încheierea actelor translative de proprietate în ce privește imobilele. De acum, nu numai vânzătorul trebuie să prezinte certificatul fiscal cu achitare a datoriilor la taxe locale, ci, noutate, și cumpărătorul trebuie să prezinte un astfel de certificat. Sancțiunea: nulitatea absolută  a actului.Photo by Romain Dancre on Unsplash

  În interpretarea dispoziţiilor art. 14 alin. (10) şi art. 40 alin. (5) din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, stabileşte următoarele:       Sintagma "în caz de discrepanţă, prevalează situaţia tehnică identificată în urma măsurătorilor efectuate" semnifică faptul că, ulterior finalizării lucrărilor de înregistrare sistematică şi deschiderii din oficiu a cărţilor funciare pentru întreaga unitate administrativ-teritorială, prin efectul legii, în toate situaţiile, îşi încetează valabilitatea numai menţiunile privind descrierea imobilelor cuprinse în actele de proprietate sau în titlurile de proprietate emise în baza legilor de restituire a proprietăţilor funciare, precum şi planurile şi orice alte evidenţe cadastrale şi de publicitate imobiliară anterioare. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept - Decizie nr. 412/2025 din 17 noiembrie...

 În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 35 alin. (1) teza a doua din Legea nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist în România, în forma modificată prin Legea nr. 223/2024 pentru modificarea Legii nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist în România, precum şi pentru modificarea art. 24 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, stabileşte că:       Evaluarea imobilului urmează a fi realizată prin raportare la grila notarială valabilă în anul anterior pronunţării hotărârii judecătoreşti, într-un litigiu care are ca obiect contestaţia formulată împotriva deciziei de compensare emise de Comisia Naţională pentru...