Juristul Casei

  Conform art. 263 din Codul amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor cererea de autorizare a construirii/desființării construcțiilor trebuie conțină minim:   Cererea în vederea emiterii autorizaţiei de construire cuprinde cel puţin următoarele:   a) datele de identificare ale solicitantului sau ale împuternicitului, dacă este cazul;   b) menţionarea dreptului real sau a altui drept în baza căruia se realizează solicitarea;   c) numărul, data şi emitentul certificatului de urbanism;   d) localizarea amplasamentului şi suprafaţa supusă lucrărilor, datele de identificare a imobilului/imobilelor pe suprafaţa căruia/cărora se vor realiza lucrările;   e) datele de identificare ale proiectantului autor al proiectului şi ale arhitectului elaborator, cu menţionarea codului de identificare TNA, după caz;   f) specificarea tipului de lucrare propusă a fi executată;   g) informaţii privind proiectul prop...

Conform Ordinului   nr. 975/2026 privind aprobarea modelelor formularelor referitoare la autorizarea construirii  următoarele acte se anexează la cerera de autorizație de construire/de desființare: a) extras de plan cadastral actualizat și extras de carte funciară actualizat, nu mai vechi de 30 de zile b) actele care atestă dreptul în baza căruia titularul poate solicita emiterea autorizației, dacă este cazul (copie conform cu originalul) c) proiectul pentru autorizarea construirii/desființării/intervențiilor asupra construcțiilor existente/amenajării/organizării de șantier, după caz (2 exemplare originale sau 1 exemplar original, în format letric, acolo unde autoritatea are posibilitatea de a arhiva în format digital) d) referatele de verificare ale proiectului, corespunzător clasei de consecințe a obiectivului (câte 1 exemplar copie) e) avizele și acordurile stabilite prin certificatul de urbanism  (câte 1 exemplar copie) f) punctul de vedere sau actul administrat...

În unele situații pentru emiterea autorizației de construire este nevoie de acordul vecinilor sau al asociației de proprietari. Solicitantul autorizaţiei de construire are obligaţia să obţină acordul vecinilor sau al asociaţiei de proprietari, după caz, exprimat în formă autentică, în situaţia în care pentru realizarea lucrărilor de construire/amenajare/desfiinţare propuse sunt necesare măsuri de intervenţie pentru punerea în siguranţă a construcţiilor existente identificate prin concluziile expertizei tehnice sau ale raportului de expertiză tehnică preliminară privind influenţa asupra vecinătăţilor, după caz. În situaţia în care vecinul este reprezentat de un imobil aparţinând instituţiilor din SNAOPSN, atunci solicitantul autorizaţiei de construire are obligaţia de a obţine atât avizul instituţiei respective, cât şi acordul vecinului.   Vecinii sau, după caz, asociaţia de proprietari poate să refuze emiterea acordului solicitat în mod justificat. Refuzul se consideră justifi...

Autorizaţia de construire clădiri este actul administrativ cu caracter individual emis de către autorităţile administraţiei publice competente care permite executarea lucrărilor de construire.   Categorii de lucrări de construire:      a) lucrări de realizare a clădirilor noi;      b) lucrări de intervenţie asupra clădirilor existente;      c) lucrări de amenajări.    Prin lucrări de intervenţie asupra clădirilor existente se înţelege lucrări de consolidare, reparare, protejare, restaurare, conservare, modernizare, reabilitare, reabilitare termică, creştere a performanţei energetice, modificare, extindere, schimbare de destinaţie, desfiinţare parţială, reconstruire a construcţiilor de orice fel, precum şi a instalaţiilor aferente acestora.   Prin lucrări de amenajări se înţelege acele lucrări care afectează modul de utilizare a solului, amenajări civile, amenajări şi îmbunătăţiri funciare, rea...

  Noul Cod  al amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor, atunci când abordează emiterea certificatului de urbanism pentru construire și actele solictate pentru emitere, în art. 257 alin. (8) lit. a) teza a II-a spune: „Pentru alte intervenţii la construcţii existente se acceptă şi extras de carte funciară actualizat şi un plan de încadrare în zonă cu localizarea exactă imobilului, eliberat, la cerere, de către oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, în cazul imobilului care nu este înscris în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară;”  Sintagma menționată reprezintă o eroare vădită de redactare și de tehnică legislativă, conținând o contradicție logică și juridică insurmontabilă dacă este citită ad litteram. Norma solicită prezentarea unui „extras de carte funciară actualizat” pentru ipoteza „în cazul imobilului care nu este înscris în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară”. Dacă un imobil nu este înscris în evidențele de cadastru ...

Certificatul de urbanism pentru construire/desființare pentru clădiri și amenajări este actul administrativ cu caracter individual prin care autoritatea administrației publice locale face cunoscute titularului unui drept real condițiile aplicabile construirii, desființării, modificării unei construcții în curs sau regularizării unei construcții. Acest act are caracter de informare obligatorie și nu conferă dreptul de a executa lucrări de construire sau desființare. Solicitantul anexează cererii-tip de emitere următoarele documente: Pentru construcții noi, lucrări de amenajare și extinderi în plan orizontal: extrasul de carte funciară actualizat la zi (pentru imobilele înscrise în cadastru) și planul de situație propus cu amprenta la sol a corpurilor de clădire ce urmează a fi desființate, construite sau extended. Descrierea succintă a investiției propuse, în vederea identificării modului în care aceasta se încadrează în documentațiile de urbanism aprobate și a avizelor necesare. Certif...

Certificatul de urbanism pentru operaţiuni cadastrale este actul administrativ cu caracter individual prin care autoritatea administraţiei publice locale face cunoscute condiţiile necesare realizării operaţiunilor de dezlipire, alipire sau de înscriere a unor servituţi de trecere, evidenţieri, reevidenţieri de imobile în cartea funciară, în raport cu regimul tehnic stabilit prin documentaţiile de amenajare a teritoriului şi documentaţiile de urbanism aprobate. Definiția folosesște noțiunile de alipire, dezlipire, deși într-un articol anterior folosea pentru operațiunile cadastrale terminologia comasare și dezmembrare.  Însă și mai grav, nu s eregăsește nicăieri vreo explicație ce ar însemna „evidențieri, reevidențieri de imobile”. Obținerea certificatului  în prealabil pentru operațiunile arătate este o condiție de validitate pentru astfel de acte. În vederea emiterii certificatului de urbanism pentru operaţiuni cadastrale, solicitantul anexează cererii de emitere următo...

Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administraţiei publice locale asigură informarea solicitantului cu privire la reglementările, permisiunile şi restricţiile în vigoare, la data emiterii acestuia, stabilite prin documentaţiile de amenajare a teritoriului, documentaţiile de urbanism şi prin actele normative incidente, care sunt aplicabile imobilului sau imobilelor care fac obiectul solicitării. Certificatul de urbanism este act administrativ, cu excepţia celui eliberat în scop de informare.  Certificatul de urbanism se emite la cererea oricărui solicitant, care poate fi interesat în cunoaşterea datelor şi a reglementărilor, permisiunilor şi restricţiilor cărora îi este supus respectivul bun imobil, şi nu conferă dreptul de executare a lucrărilor de construire sau desfiinţare.    În funcţie de scopul solicitării, certificatul de urbanism se clasifică în:      a) certificat de urbanism pentr...

Introducerea în intravilanul unităţilor administrativ-teritoriale a terenurilor agricole situate în extravilan şi a celor amenajate cu îmbunătăţiri funciare se face pe baza planului urbanistic general sau a unor planuri urbanistice zonale, pentru care în prealabil a fost emis avizul privind clasa de calitate de către ministerul de resort în domeniul agriculturii.   După aprobarea planului urbanistic general sau planului urbanistic zonal, autorităţile administraţiei publice locale competente potrivit legii sunt obligate să transmită hotărârea de aprobare însoţită de documentaţia de aprobare a planului urbanistic general sau planului urbanistic zonal către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în vederea actualizării destinaţiei imobilelor înregistrate în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară.   Extinderea suprafeţei teritoriului intravilan prin documentaţiile de urbanism se fundamentează prin intermediul unui studiu care evaluează şi prezintă imp...

Pentru autorizarea lucrărilor se percepe o cotă de 0,1% din valoarea lucrărilor autorizate, cu excepţia lucrărilor care se execută la monumente istorice, lăcaşuri de cult şi a lucrărilor de intervenţie în primă urgenţă pentru punerea în siguranţă a construcţiilor existente, inclusiv a instalaţiilor aferente, care prezintă pericol public, indiferent de destinaţie, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege.   Pentru lucrările supuse procedurii simplificate de notificare, valoarea datorată de investitori este jumătate din valoarea stabilităde mai sus, adică 0,05%.   Virarea sumelor se face în contul inspectoratelor judeţene în construcţii, respectiv al municipiului Bucureşti, după caz, odată cu transmiterea înştiinţării privind data începerii lucrărilor. Întârzierea la plată a cotei se penalizează cu 0,15% pe zi de întârziere, fără a se depăşi suma datorată.  Photo by Heshan Perera on Unsplash

  Noul Cod al amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor prevede că interacțiunea între solicitanți și autorități în domeniul urbanismului și  construcțiilor se va face printr-o aplicatie digitala: Ghişeul unic naţional.  Operaționalizarea Ghișeului unic național se realizează etapizat, pe o perioadă de 5 ani de la data publicării CATUC, pe măsura integrării în platformă, în format GIS, a planurilor urbanistice generale (PUG) și a regulamentelor locale de urbanism. Până la operaționalizarea Ghișeului unic național de autorizare a construcțiilor, autoritățile publice își vor desfășura activitatea fie prin intermediul platformelor digitale proprii , fie prin intermediul poștei electronice de la secretariatul propriu Documentațiile specifice avizelor care se obțin prin Comisia de acord unic se recepționează în format digital, semnate cu semnătură electronică calificată. Până la integrarea în platformă, răspunsul și condițiile specifice stabilite de instituțiile...

Informarea şi consultarea publicului se realizează în mod obligatoriu în următoarele etape din cadrul procesului de elaborare, actualizare şi modificare a documentaţiei de amenajare a teritoriului şi a documentaţiei de urbanism (art. 96):      a) etapa pregătitoare - informare;      b) etapa de documentare şi elaborare a studiilor de fundamentare - consultare;      c) etapa elaborării propunerilor supuse procesului de avizare - consultare;      d) etapa aprobării propunerii finale - informare.   Dispozițiile codului se aplică cu precădere și derogă de la  Legea nr. 52/2003 privind transparenţa decizională în administraţia publică.  Documentaţiile de amenajare a teritoriului şi documentaţiile de urbanism aprobate fără respectarea dispoziţiilor legale privind participarea publicului sunt lovite de nulitate. În ce privește informarea publicului (art. 98) este activitatea prin intermediul căr...

Noul Cod  al amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor reglementează procedura avizării tacite.(Art.93) Dacă membrii comisiei nu transmit punctul devedere se consideră că acordul tacit a fost exprimat asupra documentaţiei de urbanism supuse avizării.   Această prevedere nu se aplică instituţiilor din SNAOPSN (siguranță națională), al căror acord/aviz/punct de vedere este obligatoriu în vederea emiterii avizului unic. În cazul depăşirii termenului impus pentru exprimarea punctului de vedere, instituţiile din SNAOPSN notifică comisiile de avizare integrată în timp util cu privire la perioada necesară eliberării unui răspuns.   În situaţiile  în care avizele se consideră a fi acordate tacit, beneficiarii continuă procedura de aprobare a documentaţiilor de amenajare a teritoriului sau de urbanism, iar structurile de specialitate ale autorităţilor publice centrale sau locale supun spre aprobare documentaţiile beneficiarilor, pe baza dovezii înregis...

 Potrivit Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor există situații în care PUZ se avizează, în mod excepțional, la nivel național. Art. 87 alin. (1):  Planurile de amenajare a teritoriului zonal/intercomunitar şi judeţean, planurile urbanistice generale pentru zone metropolitane, pentru municipii, oraşe şi comune, precum şi planurile urbanistice zonale pentru zone ce conţin monumente aflate in patrimoniul mondia l se avizează atât la nivel naţional de către comisia naţională de avizare integrată a documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi a documentaţiilor de urbanism pentru corelarea cu strategiile naţionale şi politicile publice sectoriale sau integrate, cât şi la nivel local de către comisia locală de avizare integrată a documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi a documentaţiilor de urbanism, în funcţie de categoria de importanţă a acestora.   Illustration by Public domain vectors on Unsplash

  Potrivit noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în procedura pentru elaborarea, avizarea și aprobarea documentațiilor de urbanism, acestea  se avizează exclusiv pe bază de avize integrate emise la nivel central și local, fiind interzisă solicitarea altor avize și acorduri cu excepția procedurii de evaluare strategică de mediu care se realizează separat, în condițiile legislației specifice, și a procedurii de avizare de către instituțiile din SNAOPSN. Obligativitatea obținerii avizelor instituțiilor din SNAOPSN va fi stabilită de către autoritățile publice abilitate să precizeze lista de avize și acorduri necesare documentațiilor de amenajarea teritoriului și a documentațiilor de urbanism, având la bază precizările aprobate prin ordin comun al instituțiilor dinSNAOPSN, reglementările urbanistice în vigoare. Avizul instituțiilor din SNAOPSN se emite în termen de maximum 15 zile lucrătoare de la data înregistrării documentației complete și care î...

În sensul noului  cod, comasarea este operaţiunea de alipire a două sau mai multe imobile, cu condiţia încadrării parcelei rezultate în prevederile reglementărilor urbanistice în vigoare referitoare la condiţiile de dimensionare şi construibilitate aplicabile parcelelor.   În cazul operaţiunilor de comasare în scopul realizării lucrărilor de construcţii este obligatorie emiterea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operaţiuni cadastrale.  În cazul realizării de lucrări inginereşti nu sunt obligatorii solicitarea şi emiterea certificatului de urbanism pentru operaţiuni cadastrale. Lucrările inginerești sunt lucrări de infrastructură și lucrări tehnice. Dezmembrare a este operaţiunea cadastrală de dezlipire a unui teren în două imobile cu condiţia încadrării parcelei rezultate în prevederile reglementărilor urbanistice în vigoare referitoare la destinaţia terenului, condiţiile de dimensionare şi construibilitate aplicabile parcelelor.   Dezmembrare...

În sensul noului cod, operaţiunile cadastrale de comasare şi dezmembrare a imobilelor terenuri se diferenţiază de operaţiunile urbanistice de parcelare şi reconfigurare a parcelarului. Parcelarea este operaţiunea urbanistică de divizare a unui teren alcătuit din unul sau mai multe imobile învecinate, în trei sau mai multe parcele, în vederea realizării de construcţii noi şi cu stabilirea condiţiilor urbanistice în vederea construirii. Operaţiunea de parcelare a unui imobil se realizează cu solicitarea şi emiterea prealabilă a unui certificat de urbanism pentru elaborarea unui plan urbanistic zonal.  Constituie parcelare împărţirea unui imobil în mai multe imobile învecinate al căror scop este crearea unuia sau mai multor loturi destinate a fi construite. Perimetrul parcelării cuprinde lotul sau loturile destinate amplasării de clădiri, precum şi căile de acces, spaţiile de serviciu şi spaţiile comune acestor loturi. Parcelarea se diferenţiază de dezlipirea unui teren, care se refe...

 Dacă în articolele anterioare arătam că PUZ și PUD au rolul de a modifica sau detalia reguli reguli de urbanism generale, Codul, atunci când reglementează emiterea autorizației de construire (sau desființare) pare a interpreta aceste situații foarte extensiv, în fapt realizarea de PUD sau PUZ fiind regula pentru obținerea unei autorizații și doar în mod excepțional se poate face vreo lucrare altfel. Art. 252 din Cod spune că pot fi realizate fără necesitatea elaborării unei noi documentaţii de urbanism, în baza unei autorizaţii de construire, a unei notificări sau fără formalitate lucrări de construire/desfiinţare pentru: .     a) lucrări de modificare, de reparare, de protejare, de consolidare, de restaurare, de conservare sau reconstruire a clădirilor de orice fel, cu condiţia menţinerii aceleiaşi funcţiuni, a suprafeţei construite la sol şi a volumetriei acestora;      b) lucrări de reparare privind căi de comunicaţie, lucrări de întreţinere ş...

Potrivit noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, procedura pentru elaborarea, avizarea și aprobarea Proiectului urbanistic de detaliu (PUD) este parte din procedura de autorizare a lucrărilor de construire. Proiectul urbanistic de detaliu se elaborează ca un studiu de specialitate în cadrul etapei de autorizare a construirii, având un caracter de detaliere specifică. Se realizează pe baza certificatului de urbanism obținut pentru autorizarea construirii, în care autoritatea locală a menționat obligativitatea acestuia. Elaborarea presupune, în prima fază, realizarea a cel puțin două variante preliminare care să studieze soluții alternative de amplasament. Forma finală a PUD se definitivează în urma observațiilor primite de la comisia tehnică. PUD este analizat obligatoriu în cadrul Comisiei tehnice de amenajare a teritoriului și de urbanism (CTATU), care stabilește soluția optimă dintre variantele propuse. Ulterior analizei în comisie, arhitectul-șef emite...

Potrivit Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor  Proiectul urbanistic de detaliu (PUD) reprezintă instrumentul de proiectare urbană cu caracter de detaliere specifică. PUD este documentația prin care se asigură condițiile de amplasare, dimensionare, conformare și servire edilitară a unuia sau mai multor obiective de investiții. Acesta are rolul de a corela noile construcții cu funcțiunea predominantă a zonei și cu vecinătățile imediate. Proiectul urbanistic de detaliu poate fi atât act administrativ cu caracter normativ, cât şi act administrativ individual, în funcţie de caracteristicile acestuia. (Art. 110) Prin intermediul PUD se studiază și se detaliază următoarele elemente: Relațiile funcționale și estetice cu vecinătatea (edificabilul maxim și tratarea arhitectural-volumetrică); Compatibilitatea funcțiunilor și modul de conformare a clădirilor, amenajărilor și plantațiilor; Căile de acces și circulațiile auto/pietonale, inclusiv racordarea la drumuri...