Noul Cod al amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor. Parcelare, reconfigurarea parcelarului

În sensul noului cod, operaţiunile cadastrale de comasare şi dezmembrare a imobilelor terenuri se diferenţiază de operaţiunile urbanistice de parcelare şi reconfigurare a parcelarului.

Parcelarea este operaţiunea urbanistică de divizare a unui teren alcătuit din unul sau mai multe imobile învecinate, în trei sau mai multe parcele, în vederea realizării de construcţii noi şi cu stabilirea condiţiilor urbanistice în vederea construirii. Operaţiunea de parcelare a unui imobil se realizează cu solicitarea şi emiterea prealabilă a unui certificat de urbanism pentru elaborarea unui plan urbanistic zonal. 

Constituie parcelare împărţirea unui imobil în mai multe imobile învecinate al căror scop este crearea unuia sau mai multor loturi destinate a fi construite. Perimetrul parcelării cuprinde lotul sau loturile destinate amplasării de clădiri, precum şi căile de acces, spaţiile de serviciu şi spaţiile comune acestor loturi. Parcelarea se diferenţiază de dezlipirea unui teren, care se referă doar la o operaţiune cadastrală de micşorare a întinderii unui imobil.

Parcelarea imobilelor din extravilan se poate realiza şi în vederea facilitării desfăşurării activităţilor agricole, silvice, de îmbunătăţiri funciare şi altor activităţi caracteristice pentru extravilan, conform reglementărilor urbanistice aprobate prin planul urbanistic general, precum şi în alte situaţii prevăzute de dispoziţiile legale în vigoare.

În vederea asigurării parcelării terenurilor din intravilanul unităţilor administrative-teritoriale, autoritatea administraţiei publice locale condiţionează realizarea operaţiunii de parcelare de elaborarea şi aprobarea unui plan urbanistic zonal.  Prin excepţie, parcelarea unui teren până în 12 loturi pentru construire de locuinţe individuale se poate realiza o singură dată în baza unui proiect urbanistic de detaliu, dacă există şi sunt respectate prevederile din PUG sau din PUZ privind caracteristicile parcelelor şi reglementările în vederea construirii, cu preluarea profilelor stradale standardizate stabilite prin documentaţii de urbanism.

Reconfigurarea parcelarului este operaţiunea urbanistică prin care se modifică limitele imobilelor cuprinse într-o zonă din intravilanul sau extravilanului unităţii administrativ-teritoriale, în conformitate cu reglementările urbanistice aprobate prin planul urbanistic general sau printr-un plan urbanistic zonal.  

Reconfigurarea parcelarului implică o prima etapă de comasare prealabilă a imobilelor, urmată de operaţiunea de parcelare a imobilelor rezultate în urma comasării, pe baza unei viziuni de dezvoltare coerentă a zonei şi a unui demers de planificare şi proiectare urbanistică a zonei.  

Operaţiunea de reconfigurare a parcelarului se poate realiza atât pentru imobile libere de construcţii, cât şi pentru imobile ocupate cu construcţii.  În cadrul zonei vizate de operaţiunea de reconfigurare a parcelarului pot fi incluse atât imobile din intravilan, cât şi imobile din extravilan.

Autoritatea administraţiei publice locale condiţionează realizarea operaţiunii de reconfigurare a parcelarului de elaborarea şi aprobarea prealabilă a unui plan urbanistic zonal.  

Prin excepţie, reconfigurarea parcelarului ce are ca rezultat o parcelare de până în 12 loturi se poate realiza o singură dată în baza unui proiect urbanistic de detaliu, în situaţia în care reglementările urbanistice în vigoare stabilesc funcţiunea, condiţiile minime privind caracteristicile loturilor, respectiv front la stradă şi suprafaţă, şi indicatorii urbanistici în vederea construirii.

Aceste dispoziții vor necesita un mare efort de adaptare la legislația cadastrală, ținând seama de confuzia de terminologie, indiferent de atenționările incluse în lege cu privire la înțelesul specific al termenilor. În plus, normele includ în definiție un element de intenție  („...în vederea realizării...”, „...care implică...”), care probabil va genera interpretări divergente legat de modul de constatare a sa în realitatea obiectivă. Nu este exclus ca autoritățile să adopte o interpretar extensivă și, practic, să splicite pentru orice operațiune de dezlipire sau contopire de parcele un PUZ.

Ca să nu mai discutăm că nu există o definiție a parcelei. Singura definiție este în Regulamentul de cadastru unde parcela este suprafaţa de teren cu o singură categorie de folosinţă, adică o definiție care nu pare deloc congruentă cu ceea ce descrie Codul urbanismului.

Illustration by Art Attack on Unsplash