În prezent, terenul aferent unui condominiu se consideră că este parte comună a condominiului (cu excepția situației în care, în mod expres, nu a fost stabilit un alt regim juridic)
Codul
civil actual în vigoare dispune în art. 649 alin. (1) lit. a): „Sunt
considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu
se prevede altfel:
a)
terenul pe care se află clădirea,
compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară,
potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea
normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt
titularii unei coproprietăţi obişnuite;
...”.
Dispoziție
similară se află în art. 35 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 196/2018 privind înființarea,
organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari şi administrarea
condominiilor.
Care este însă istoricul reglementării?
Înainte de anul 1990, având în vedere dispoziția Constituției din 1965 art. 36 alin. 2 terenul era proprietate de stat (cu o foarte restrânsă excepție), de aceea nu a existat o preocupare pentru a reglementa mai în detaliu regimul juridic al terenului în cazul condominiilor.
După
1990 prin Decretul-Lege nr. 61/1990 apare prima reglementare cu privire la teren
și cotele de teren din construcții, e drept limitat la locuințe. Astfel art. 14 stabilea: „ În
cazul în care, într-o clădire, prin aplicarea dispoziţiilor prezentului
decret-lege, locuinţele şi spaţiile cu altă destinaţie aparţin unor proprietari
diferiţi, aceştia au dreptul de proprietate sau de folosinţă, pe durata
existenţei construcţiei comune, asupra terenului aferent, asupra spaţiilor
auxiliare, dotărilor şi utilităţilor comune, precum şi asupra tuturor bunurilor
accesorii care, prin natura lor, nu pot fi folosite decît în comun”. Legea nr. 18/1991 art. 35 alin. (2) , în același sens, prevedea
că: „Terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităţilor,
atribuite, potrivit legii, în folosinţă veşnică sau în folosinţă pe durata
existenţei construcţiei în vederea construirii de locuinţe proprietate
personală, sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuinţe trec,
la cererea proprietarilor actuali ai locuinţelor în proprietatea acestora,
integral sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din construcţie”.
Este enunțat principiul că terenul face parte din părțile comune ale
construcțiilor cu mai multe unități individuale.
Prima
normă care stabilește în mod general cu aplicare fără deosebire de destinația
imobilului că terenul face parte din proprietatea comună a condominiului este Precizarea
privind constituirea, înregistrarea şi funcționarea asociațiilor de proprietari
aprobată prin Ordinul ministrului lucrărilor publice și amenajării teritoriului
nr. 139/N/1997.
Photo by Agustin Lara on Unsplash
Comentarii