Noi reguli de carte funciare fuziuni și divizări

photo by Tim Mossholder, unsplash

Într-un articol recent remarcam problemele ridicate de către inventarea unei noi instituții juridice „certificatul de reorganizare” prin modificarea Legii nr. 7/1996, modificare făcută prin O.U.G. nr. 31/2018.

Într-un final cineva a sesizat că acest certificat nu creează decât încurcături, așa că prin Legea nr. 105/2019 a fost eliminat.

În momentul de față transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor în urma fuziunilor sau divizărilor se înscriere în cartea funciară în baza (art. 24 alin, 5 și 6 din Legea nr. 7/1996):

„(5) Intabularea în cartea funciară a transmisiunii drepturilor reale imobiliare ce operează prin efectul fuziunii/divizării se efectuează pe baza unei documentaţii cuprinzând: 
   a) hotărârea instanţei de judecată referitoare la proiectul de fuziune/divizare a persoanei/persoanelor juridice supuse reorganizării; 
   b) actul de înfiinţare prin care se constituie persoana/ persoanele juridice nou-înfiinţată/nou-înfiinţate; 
   c) actul de modificare a actului constitutiv al persoanei/ persoanelor juridice supuse reorganizării sau, după caz, contractul încheiat între persoanele juridice prin care se constată modificările privind capitalul social şi/sau patrimoniul acesteia; 
   d) hotărârea adunării generale a acţionarilor/decizia asociatului unic privind modul de reorganizare a persoanei/persoanelor juridice; 
   e) certificatul de înmatriculare emis de registrul comerţului pentru persoana/persoanele juridice nou-creată/nou-create. 
   (6) Înscrisurile prevăzute la alin. (5) lit. b)-d) se încheie în formă autentică, iar în cuprinsul lor imobilele se identifică prin număr cadastral şi de carte funciară, aceste înscrisuri fiind însoţite de dovada de înregistrare a menţiunii formei de reorganizare suportate de cea/cele existentă/existente”. 

 Desigur nici această formă nu reușește să rezolve aplicarea legii în timp, și proprietarii vor întâmpina în continuare dificultăți din acest motiv.

Înainte de 2011 în cazul transmiterii imobilelor care nu aveau destinație de locuință, fără terenuri, era posibilă transmiterea fără necesitatea încheierii actului autentic. Deci în caz de transmisiuni mai vechi neintabulate în cartea funciară, deși proprietarii au acte valabile conform legislației în vigoare la data la care le-au încheiat, aceștia vor întâmpina dificultăți în a-și înscrie dreptul în cartea funciară, dacă nu au făcut-o până acum. De asemenea, nu exista nicio o obligație ca imobilele să fie descrise în cuprinsul acestor acte cu număr cadastral și număr de carte funciară..
 Nu se poate decât deplânge insistența legislatorilor de a impune norme care nu au legătură cu situația de fapt. Realitatea în România este că majoritatea imobilelor nu sunt înscrise în cartea funciară. Transmisiunea drepturilor de proprietate s-a făcut în baza unei legislații extrem de diverse, necorelată, în condițiile transferurilor de proprietate de la statul comunist către particulari după 1990. Îngrădirile dreptului de proprietate asupra imobilelor înainte de 1990, de asemenea, au creat o mulțime de soluții juridice inventive, dar departe de formalismul juridic pentru transmiterea drepturilor. Toate acestea sunt realități foarte departe de formalismul impus de reglementarea actuală în domeniul cărții funciare, care practic nu face decât să împiedice titularii de drepturi să le înscrie în cartea funciară, și practic să le limiteze exercițiul dreptului de proprietate.